Za začetek projektiranja potrebujete zazidljivo zemljišče, dokazilo o lastništvu tega zemljišča, prikaz parcele, geodetski posnetek in lokacijsko informacijo.

Lokacijska informacija po zakonu res ni več obvezen dokument, vendar jo zahtevamo iz več razlogov:

• v lokacijski informaciji so podani osnovni podatki in pogoji glede gradnje ter omejitev, vezanih nanjo,
• nekatere občine svojih prostorskih dokumentov še nimajo objavljenih na spletnih straneh,
• pri nekaterih spremembe niso redno vnešene (ažurirane)
• podatki iz prostorskih portalov, dostopnih prek spleta, pri nekaterih zemljiščih (predvsem na mejah območij) lahko odstopajo od podatkov iz uradnih občinskih prostorskih aktov.

Geodetski posnetek izdela pooblaščeni geodet (geometer), kar pomeni, da je član IZS (Inženirska zbornica Slovenije). Na naslovu IZS najdete vse trenutno pooblaščene geodete in njihova pooblastila. Najbolje je, da izberete nekoga iz vaše okolice (manjši potni stroški!), koristno pa je povprašati tudi pri znancih.

Lastnik zemljišča je tudi investitor in gradbeno dovoljenje se glasi nanj. Če torej želite, da se gradbeno dovoljenje glasi na vaše ime, si uredite t.i. »pravico graditi« (lastništvo oz. solastništvo zemljišča, objekta ali stanovanja). Izjemo predstavlja t.i."stavbna pravica" - v primeru pridobitve stavbne pravice lahko gradite tudi na zemljišču, ki ni v vaši lasti. Stavbno pravico pridobite na podlagi pogodbe, sklenjene pri notarju in vpisane v zemljiško knjigo.

Dokumentacijo lahko urejate s pooblastilom osebe, ki je lastnik zemljišča (objekta, stanovanja). Pogost je primer, ko investitor namerava graditi zase na zemljišču, ki je v lasti npr. staršev in bo prepis izveden šele naknadno (s čemer investitor postane tudi lastnik). Z lastnoročno podpisanim ustreznim pooblastilom lahko urejate dokumentacijo tako pri projektantu, soglasodajalcih kot na upravni enoti.

Minimalni odmik od parcelne meje je predpisan v prostorskih dokumentih občine. Trenutno veljavni so prostorsko ureditveni pogoji (Odlok o PUP), v nekaterih občinah pa občinski prostorski načrti ( OPN). Odmik je običajno enotno določen, a različen od občine do občine – lahko je min. 4.00m, lahko samo 2.50m od najbližje točke objekta. V primerih, da gre za zemljišče, ki leži znotraj območja, ki se ureja z zazidalnim načrtom (ZN) oz. občinskim podrobnim prostorskim načrtom (OPPN), je treba upoštevati odmike v skladu s temi dokumenti.

Ob zadostnem odmiku ni potrebno soglasje sosedov iz tega naslova. Kljub temu so lastniki sosednjih zemljišč vključeni v postopek pridobitve gradbenega dovoljenja kot stranke v postopku, ki običajno ne vplivajo na izdajo gradbenega dovoljenja ( v primeru upoštevanja zahtev prostorskih aktov ) lahko pa uveljavljajo svoj upravičen interes ( ki ga morajo v takem primeru dokazati).

Za pridobitev gradbenega dovoljenja so potrebna soglasja za priključitev in soglasja na projektne rešitve, ki se pridobivajo v sklopu izdelave projekta in so del vodilne mape. Poleg zgoraj naštetih soglasij sosedov so stranke v postopku še imetniki pravic na vašem zemljišču. Običajno so to lastniki služnostnih pravic ( za napeljavo raznih komunalnih vodov ali za dovozne poti ), lahko pa tudi imetniki drugih pravic ( npr. pravice preužitka ipd. )

Na podlagi lokacijske informacije, preverbe prostorskih aktov vaše občine in stanja na terenu je potrebno ugotoviti, ali so res dovoljene zgolj dvokapnice. Tudi če to drži, vseeno lahko izdelamo projekt za dobro nizkoenergijsko ali celo pasivno hišo, saj energijski standard, ki ga dosežemo, ni vezan zgolj na obliko strehe. Potrebno je upoštevati več dejavnikov v ustreznem razmerju, realno in natančno oceniti želje in potrebe in na podlagi tega projektirati stavbo, ki bo dosegla visoko energetsko učinkovitost.

Geotehnično poročilo (tudi geomehansko poročilo) je poročilo o nosilnosti terena, ki ga izdela strokovnjak – geomehanik, ki po ogledu terena in sondažnem izkopu oceni predvideno globino in nosilnost temeljnih tal ter druge značilnosti terena. S tem projektant gradbenih konstrukcij (statik) pridobi podatek, na podlagi katerega določi ustrezno širino temelja glede na predvideno obtežbo zaradi gradnje, hkrati pa predpiše morebitne druge potrebne ukrepe za varno gradnjo. Le po posebni presoji statika geomehansko poročilo lahko opustimo na terenih, kjer statik sam oceni, da ni potrebno.

Gradbeno dovoljenje je odločba, s katero ni posebnih stroškov. Plačati je potrebno le takso za izdajo gradbenega dovoljenja, ki za stanovanjsko hišo trenutno znaša med 250,00 in 300,00EUR. Mlade družine so takse oproščene. Pač pa je v večini občin potrebno plačati komunalni prispevek, ki je odvisen od komunalne opremljenosti območja, na katerem gradite, in se razlikuje od občine do občine. Okvirno ceno lahko izveste na vaši občini, vendar je za realno oceno potrebno predložiti projekt. Potrebno je tudi plačilo spremembe namembnosti zemljišča v primeru, da gradite na zemljišču, ki ima po katastru boniteto, večjo od 50. Sprememba namembnosti se odmeri od površine objekta na stikzu z zemljiščem in je odvisna od bonitetne ocene zemljišča.

Običajni postopek od začetka projekta traja približno šest mesecev, če poteka gladko in brez zapletov. Pogosto težavo predstavljajo pridobitve različnih služnostnih pogodb, zato je nujno že v začetku postopka preveriti možnost napeljave različnih komunalnih vodov ( voda, kanalizacija, elektrika, plin...) in ureditev dostopa. Nepridobitev t.i. pravice graditi ( v tem primeru služnostne pravice ) onemogoči izdajo gradbenega dovoljenja.

PZI projekt je nadgradnja projekta PGD (projekt za gradbeno dovoljenje) in je namenjen gradnji objekta. PGD projekt je namenjen pridobitvi gradbenega dovoljenja na upravni enoti in vsebuje samo nujne sestavne dele v ustreznem merilu (običajno 1:100), kar za izvedbo ne zadošča. Zato je PZI projekt nujen za izvedbo, saj so šele v tem projektu načrti izdelani v takem merilu in s tako natančnostjo, da so uporabni na gradbišču.

Za vsako gradnjo je v skladu z zakonom obvezen nadzor gradnje s strani pooblaščenega nadzornika, torej tudi za gradnjo v lastni režiji. Pooblaščeni nadzornik za gradbeno obrtniška dela je običajno diplomirani inženir gradbeništva, član IZS (Inženirske zbornice Slovenije), lahko pa tudi inženir gradbeništva ali v posebnih primerih gradbeni tehnik.